Custos Reais do Leilão de Imóveis: Tudo que Ninguém Te Conta Antes de Arrematar

Sistema de Leilão da NC Brasil

Custos Reais do Leilão de Imóveis: Tudo que Ninguém Te Conta Antes de Arrematar

Financeiro Custos Reais do Leilão de Imóveis: Tudo que Ninguém Te Conta Antes de Arrematar

Um dos erros mais comuns entre quem está começando no mercado de leilões de imóveis é calcular a viabilidade considerando apenas o valor do lance. O lance é só o começo. Por trás de uma arrematação existe uma cadeia de custos que, se ignorada, transforma um negócio aparentemente lucrativo em uma operação no zero a zero ou até no prejuízo.

Este guia apresenta todos os custos que envolvem uma arrematação, da compra até a venda, para que você consiga montar uma planilha de viabilidade realista antes de dar qualquer lance.

O primeiro custo que entra na conta é a comissão do leiloeiro. Em leilões judiciais e extrajudiciais realizados por leiloeiros oficiais, a comissão padrão é de 5% sobre o valor do lance vencedor. Esse valor é devido independentemente da modalidade primeiro leilão, segundo leilão e licitação aberta.

Na prática: se você arrematou um imóvel por R$ 100.000, já sai da praça devendo R$ 5.000 ao leiloeiro. Esse custo não é negociável e precisa estar na planilha antes de você decidir qual é o lance máximo viável.

Atenção: nos imóveis da Caixa Econômica Federal vendidos diretamente pelo portal (Venda Direta Online), a comissão pode ser diferente ou estar embutida no preço. Leia o edital antes de qualquer lance.

Depois de arrematar, o próximo objetivo é colocar o imóvel no seu nome o quanto antes. Para isso, você precisa de um título aquisitivo o documento que formaliza juridicamente a transferência de propriedade.

Nos imóveis de bancos (extrajudiciais), o título aquisitivo é:

O custo da escritura é tabelado por estado cada unidade federativa tem uma tabela de emolumentos cartoriais aprovada pelo Tribunal de Justiça local. Antes de arrematar em qualquer estado, consulte a tabela vigente para estimar esse custo com precisão.

Como referência geral, para imóveis entre R$ 100.000 e R$ 300.000, os emolumentos costumam ficar entre R$ 2.000 e R$ 5.000, variando conforme o estado e o valor declarado na escritura.

O ITBI é o imposto municipal cobrado toda vez que um imóvel muda de proprietário. A alíquota varia por município, mas gira em torno de 2% a 3% sobre o valor venal do imóvel que nem sempre coincide com o valor de arrematação.

Ponto de atenção: alguns municípios calculam o ITBI sobre o valor de avaliação da prefeitura (valor venal), que pode ser superior ao valor pago no leilão. Isso significa que você pode arrematar por R$ 80.000, mas pagar ITBI sobre R$ 120.000 se o valor venal for esse. Verifique o valor venal no site da prefeitura antes de calcular o custo.

Além da escritura, é preciso registrar a transmissão no Cartório de Registro de Imóveis competente aquele que custódia a matrícula do imóvel. Só após o registro o imóvel passa formalmente para o seu nome na matrícula, o que é o que importa juridicamente.

O custo do registro também é tabelado e varia por estado e por valor do imóvel. Em geral, fica entre R$ 1.000 e R$ 3.000 para imóveis populares.

A maioria dos imóveis arrematados em leilão chega com algum grau de deterioração seja por abandono, por ocupação descuidada ou simplesmente pelo tempo sem manutenção. Antes de vender, é necessário deixar o imóvel em condições de ser aprovado em uma vistoria de financiamento pela Caixa.

A boa notícia é que, para imóveis populares dentro do programa Minha Casa Minha Vida, o padrão exigido é relativamente simples: sem infiltrações aparentes, instalações elétricas e hidráulicas funcionando, e o imóvel limpo e pintado. Não é necessário acabamento premium.

Estime os custos de limpeza, pintura e eventuais reparos antes de dar o lance. Para imóveis de até R$ 200.000, um orçamento de R$ 5.000 a R$ 15.000 costuma cobrir o necessário, dependendo do estado de conservação.

Quando chega a hora de vender, você tem a opção de anunciar o imóvel por conta própria não existe obrigatoriedade legal de contratar um corretor.

A tabela do CRECI prevê comissão de corretagem entre 5% e 6% sobre o valor de venda. Em um imóvel vendido por R$ 200.000, isso representa R$ 10.000 a R$ 12.000. Esse custo precisa estar embutido na sua viabilidade, não ser uma surpresa no fechamento do negócio.

O argumento para contratar: velocidade de venda. No mercado de leilões, quanto mais rápido você vende, mais rápido consegue reinvestir. Meses de imóvel parado custam dinheiro em IPTU, condomínio, eventuais financiamentos em aberto e custo de oportunidade.

O último custo e frequentemente o mais esquecido é o imposto sobre ganho de capital. Sempre que você vende um bem por valor superior ao que pagou, a diferença é tributável em 15% pela Receita Federal.

Exemplo: você arrematou por R$ 100.000 (somando todos os custos de aquisição) e vendeu por R$ 180.000. O ganho de capital é R$ 80.000, e o imposto devido é R$ 12.000, recolhido via DARF até o último dia útil do mês seguinte à venda.

Para quem opera com volume comprando e vendendo múltiplos imóveis por ano a isenção geralmente não se aplica. O ganho de capital entra como custo fixo na viabilidade.

Para que você tenha uma visão consolidada, aqui estão os custos que precisam estar em qualquer planilha de viabilidade de leilão:

Somados, esses custos podem representar de 15% a 25% do valor de arrematação. Isso não inviabiliza o negócio, imóveis de leilão com desconto de 30% a 50% ainda entregam margens expressivas mesmo depois de todos os custos. Mas ignorar qualquer um deles transforma uma análise séria em um exercício de ilusão.

A vantagem de quem conhece esses custos em detalhes é poder calcular com precisão qual é o lance máximo que ainda mantém a operação lucrativa e parar de dar lances quando o negócio não fecha mais.